赵炳贤，金华合同律师，现执业于浙江丹溪律师事务所，严格遵守律师职业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，受人之托、忠人之事，最大限度地维护当事人的利益。赵炳贤从事法律工作多年来，恪尽职守，为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务，取得了良好的社会效果，为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法，受到当事人和法院的高度认可和评价。

2019二手房交易费用收费标准

二手房交易的费用明细有：

1、中介服务费用，因为我们大多数的二手房买卖都是在中介公司中实现的，因而我们需要交的还有中介服务费用，一般的中介服务费用的甲酸是买卖双方各承担房屋成交价×1%;

2、抵押贷款服务费用，这类的费用的计算是您的贷款额×2%;

3、贷款评估费用，这类费用的计算是贷款评估价×0.3%;

4、契税，契税的收取是评估价与成交价取的高值×1%;

5、营业税，普通住宅都的营业税一般是购房满五年后免交，不满五年的×5.55%，非普通住宅满五年交×5.55%，不满五年的则是评估价与成交价取高值×5.55%;

6、车库、满五年的是评估价-原价×5.55%，不满的是评估价×5.55%;

7、印花税，买卖双方各承担评估价×0.5%;

8、土地增值税，评估价×1.5%;

9、个人所得税，评估价与成交价取高值-购房原价×105%;

10、综合手续费每平方米6元;

11、查档费，每平米102元;

12、房屋登记费，92元，非住宅为550元;

13、土地证工本费，36元;

14、抵押登记费，80元为基数。

买方签订二手房合同时应该注意的问题有哪些

买方签订二手房合同时应该注意的问题

一、共同财产的审查

二、对于租赁关系如何约定根据

《担保法》的规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情況;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”

如杲房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的笫三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房;者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况;下，此房产方可进行买卖。

已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。这种出租关系不管是定期的还是临时的，均不;能剥夺。购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。购买人还应当注意，如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与;承租人签订租赁主体变更合同。因此，购买人还应当审查该二手房的租赁期限以及提前解除租赁合同的可能性和代价。如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的;书面文件，买卖合同有被宣告无效的风险。

三、对于抵押如何约定

根据《担保法》第179条的规定：“抵押权是债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产，在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就抵押财产的变价处分权和就卖的价金优先受偿权的总称。”

该;法第191条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”现实中，由于高额房价，很多人购买;房屋时很难一次性付淸全部购房款，因此大多数人都选择银行贷款，这致使目前市场上流通的二手房绝大多数都存在抵押权。此处的房屋抵押，是指购房者为向银行;贷款购房，以自己所购买的房屋作为债权的担保抵押给贷款银行，当购房者不能向银行偿还贷款时，银行有权依照法律规定以该房屋折价或以拍卖、变卖该房产的价;款优先受偿。银行就是所谓的抵押权人。因此买卖存在抵押权的二手房，就必须先行偿还贷款银行的剩余贷款，再由银行、出卖人办理房屋抵押权注销手续后，该房;屋才能按照买卖双方的约定办理房屋权属转移手续。而贷款能否按时偿还，由谁偿还，如果约定不好就会引出不必要的麻烦。

综上所述，购房人在二手房交易过程中应该对房屋抵押权进行约定，防止不必要的纠纷。双方应该在合同中写明所售房屋是否存在抵押权，如果房屋巳作抵押，合同中应当约定解除抵押的时间，已经到期而未解除的售房人应该承担违约。为了更好地保护购房者的权利，可以在合同中约定，超过抵押权约定的期限仍未解除的，购房人有单方面解除的权利，并可要求出售人承担相应的赔偿。有关解除抵押权的时间、赔偿金额、违约等的约定越详细越有利于保护购房人的权利。

四、关于资金监管的约定

在二手房交易中，由于办理权属交易存在时间差，多数购房人与房地产经纪公司签订合同时，将购房款存入房地产经纪公司被其挪用。一旦投资回收出现问题，经纪机;构的资金链就会断裂，给买卖双方造成很大损失。或者在自行交易过程中，将购房首付款给出售人后，出售人挪作他用，如果最后合同没有顺利履行，出售方又没有;经济能力退还房款，将给购房人造成很大的损失。2007年3月22口，市建委颁布的《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》中明确，同年4月;15日起，买卖二手房必须通过商业银行设立的客户交易结算资金专用存款账户划转双方交易资金。《北京市存量房交易结算资金划转协议》于2007年4月15;日实施，其中规定：“买卖双方约定由买方先行将购房定金的卖房人收取买房人的定金，最多不能超过房价款的20%。这笔定金可以存人二手房交易专用账户;后转交给卖房人，也可以直接交给卖房人。如果没有实现约定，二手房交易的所有资金，都必须“走”专用账户。

现阶段，由于二手房市场中仍然是;卖方市场，买房相对弱势，大多数首付款都是采取直接交费给出售人，对于买方来说就会有比较大的风险。首先，购房人的首付款安全无法保障。有些售房人利用首;付款进行诈骗，或者将首付款挪作他用，还有可能在取得首付款后再次将房屋出售给他人即我们平常所称的“一房二卖”，或者其他原因导致合同不能履行，虽然原;则上购房人仍然可以得到所付的购房款，但是现实中执行却是一个问题。如果买方有经济能力同时又不想负担高额的房贷利息，而选择一次性全额付清房款的话，那;么购房人面临的风险就更大。其至出现出售人在收到全额房款后，再次将房屋售予他人并办理过户，然后携款消失，这种情况下购房人也欲哭无泪。因此，为了减少;买房人的风险，保障交易资金的安全，买房人付定金最好还是“走”专用账户，因为这样更安全。

五、有关户口迁出的约定

二手房的;交付中还有很重要的一项问题就是户门的迁移问题，如果所购买的住房中卖方的户口无法迁移的，买方也同样无法迁入，而很多购房人是出卖原先的自住房后改善条;件的，这样一来自己出售住房后户口也同样无法迁移，就形成了一个户口迁移问题的恶性循环。如果买卖双方在购房合同中没有就户口问题进行相关约定，一旦出现;上述情况，根本无法通过法院诉讼的方式来解决问题。根据市高院的最新解释，买方起诉至法院要求卖方迁移户口的属于行政管理事务，法院应当裁定不予受理或者;驳回起诉。针对当前户籍纠纷中的管理盲点，双方应当在合同中约定以户籍迁移为条件的违约，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿，直至解除合;同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。

六、有关税费负担的约定

买二手房的朋友可能会碰到一个比较疑惑的地方：国家规定买卖双方都要交税，似是一般的现实，却是“卖家实收，买家帮给全部的税”。这样是现在畸形的房产交易市场造成的问题。这样除了加重买家的负担，还给买家造成了未知的风险。

1.商品房，卖家房产证已过2年的情况税费可以准确地计算出来，可以接受买家全包税费。

2.商品房，卖家房产证未过2年的情况税费风险。需要从以下两方面处理：

看过卖家购房发票，金额和房产证的买价如果相差无几，或者一样，那么税费可以计算出来，可以接收买房全给税。

没看过购房发票的，坚决要签各付各税。

房改房;如果是按照成本价购买的，那么需要付的土地出让金。这点在房产证上有注明。这个时候可以接受买家全给税。

如果不清楚是不是按照成本价购买的，坚决要各付各税。土地出让金有可能高达20%。

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